2009-cu il bütün dünyanın fond və maliyyə bazarlarında ciddi hadisələrlə yadda qaldı. Dünyadakı daşınmaz əmlak agentliklərinin və bazarı araşdıran qurumların 2009-cu ilin yekunu ilə bağlı açıqladığı məlumatlara inansaq, 2009-cu ilin son rübü itkilərlə yanaşı, bazarın inkişafında dönüş baxımından 2008-ci ilin analoji dövrü ilə müqayisədə inkişafa meyllilik və dinamikanın artımı ilə müşahidə edilib.
Ötən illərlə müqayisədə ölkəmizin daşınmaz əmlak bazarında da 2009-cu ili böhran ili kimi səciyyələndirmək mümkündür. Təkcə tikintinin tempinin aşağı düşməsi bu iddianın üzərində dayanmağa əsas verir. Belə ki, rəsmi açıqlamada hökumət 2009-cu il ərzində Bakı şəhərində bir yeni tikilinin də əsasının qoyulmadığını bildirir. Ölkədə hələlik daşınmaz əmlak bazarını araşdıran yeganə qurum olan “Əmlak Bazarı İştirakçıları” İctimai Birliyinin il ərzində apardığı monitorinqdə isə bu nəticə 19 rəqəmi ilə əhatə olunur. Aparılan araşdırmalar göstərir ki, həmin 19 binanın mütləq əksəriyyətinin tikintisi 2008-ci ildə layihələndirilib və tikinti üçün icazə sənədləri də elə həmin ilə təsadüf edib. Sadəcə, icraçı tikinti şirkətləri müxtəlif səbəblərdən tikinti işlərinə 2009-cu ildə başlayıblar. Amma il ərzində 19 binanın əsası qoyulubsa belə, bunun özü də ötən illərlə müqayisədə çox kiçik rəqəmdir və bu sahədə ciddi problemlərin olmasından xəbər verir.
Müqayisə üçün deyək ki, 2003-cü ildən bu yana təkcə paytaxt Bakıda bir il ərzində orta hesabla 175 binanın tikintisinə başlanıb ki, bu da 2009-cu ildə qeydə alınan nəticədən 9.2 dəfə çoxdur. Tikinti tempinin azalması ilə paralel olaraq bazarda tələb, alıcılıq qabiliyyəti də aşağı düşüb və bu özünü qiymətlərdə də göstərib.
Azərbaycanda iqtisadi böhranın təsirləri 2008-ci ilin sentyabr ayından müşahidə olunmağa başladığı üçün biz əsas təsirləri və dinamikanın düşmə tendensiyasını da məhz həmin dövrdən hesablamışıq. Nəticələr belədir: 2009-cu ildə ilkin mənzil bazarında qiymətlər 17.5%, böhrandan bu yana 23.6%, təkrar mənzil bazarında 14.2%, böhrandan bu yana 27.1%, torpaq bazarında 14.5%, böhrandan bu yana 40.2%, qeyri-yaşayış sahələri bazarındakı satış qiymətlərində 10.8%, icarə qiymətlərində 11.5%, böhrandan bu yana satış qiymətlərində 18.3%, icarədə 18.4% qiymət azalması qeydə alınıb. Tikinti materialları bazarında 2009-cu ilin əvvəlində qeydə alınmış nəticədən 21.1% artım, böhrandan bu yana isə 30.3% qiymət azalması müşahidə olunub. Ümumi bazar üzrə 2009-cu ildə 15.2%, böhrandan bu yana 26.1% qiymət azalması olub.
İl ərzində daşınmaz əmlak bazarında dinamikaya təsir edən qərarlar və ilin ikinci yarısından başlayaraq mənzil və fərdi yaşayış evlərinin ipoteka prosesinə cəlb olunması nəticəsində aktivlik qismən artıb, təkrar mənzillərin qiymətində III rübün sonlarına qədər qiymət artımları müşahidə olunub, amma IV rübün əvvəlindən yenidən mənzil qiymətləri stabilləşib və tədricən orta qiymətlərdə azalmalar müşahidə olunub.
Bütövlükdə daşınmaz əmlak bazarında təkrar mənzil və qeyri-yaşayış seqmentləri istisna olmaqla, digər əmlak növlərinin likvidlik göstəriciləri bazardakı dinamikaya müvafiq olaraq azalan tendensiya ilə yadda qalıb. 2008-ci illə müqayisədə 2009-cu ildə bazar üzrə bağlanan əqdlərin dinamikasında 2 dəfədən çox, bazara müraciət edənlərin sayında isə 69% azalma olub. Yeni tikililərin hesabına bazarda artan təklifin fonunda tələbin kəskin azalması tələb və təklifin strukturunu qeyri-mütənasib formada dəyişib, bu səbəbdən tendensiya passiv xarakter alıb. Bazarda ən ciddi problemlərdən biri nağd satışların məhdudlaşması ilə bağlı olub ki, bundan ən çox əziyyət çəkənlər əmlak sahibləri, tikinti şirkətləri və rieltorlar olub.
Bazar seqmentləri arasında bütün göstəricilər üzrə 2009-cu ildən maksimum itki ilə çıxan torpaq bazarı olub. Şəhər mərkəzində torpaq sahələrinin real dəyərindən baha olması, şəhərətrafı ərazilərdə isə torpaqların sənədlərində ciddi problemlərin mövcudluğu bazarın bu seqmentində problemlərin daha qabarıq üzə çıxmasına təsir göstərib, bu da öz növbəsində torpaq qiymətlərinin azalmasına təkan verib.
Torpaq bazarında ən ciddi problemlərdən biri isə bu seqmentin ipoteka prosesindən kənarda qalmasıdır. Torpaqların girov predmeti kimi banklar tərəfindən qəbul olunmaması, ümumiyyətlə, kredit təşkilatlarının torpaq girovlarına qeyri-rəsmi etimadsızlığı mülkiyyət növü kimi bu seqmenti daşınmaz əmlak predmetindən uzaqlaşdırıb və qiymətlərə daha ciddi təsir göstərib. Bundan başqa, tikinti tempinin kəskin azalması, mənzil tikintisi ilə məşğul olan şirkətlərin fəaliyyətindəki durğunluq, tikinti işlərinə cəlb olunan vəsaitlərin və bu sahəyə qoyulan investisiyaların həcminin azalması və s. torpaq bazarına mənfi mənada ciddi təsir göstərib.
Torpaq bazarı ilə yanaşı, daşınmaz əmlak sahələrində ilkin mənzil bazarı da 2009-cu ildə dinamikanın kəskin azalması baxımından yadda qalıb. Bazarın bu seqmentində dinamikanın kəskin azalmasında yeni tikililərin ipoteka prosesindən kənarda qalmasının da rolu az olmayıb. Bazarın bu seqmentinə etimad məsələsi 2009-cu ildə yenidən aktuallaşıb ki, bu da aktivliyin aşağı düşməsinə səbəb olub, eyni zamanda qiymət azalması fonunda alıcıların gözləmə mövqeyinə keçməsi də bu problemin bir qədər də dərinləşməsinə təsir göstərib.
2009-cu il ipoteka kreditlərinin verilməsi ilə yadda qalıb. İl ərzində 1600-dən artıq vətəndaşa 60 milyon manatdan artıq ipoteka krediti verilib. 2010-cu ildə İpoteka Fondu tərəfindən yerləşdiriləcək istiqrazların həcmi isə 75 milyon manat nəzərdə tutulur. Dövlət büdcəsindən bu istiqamətdə ayrılan vəsaiti nəzərə alsaq, 2010-cu ildə ipoteka kreditləşməsinə sərf olunacaq vəsaitin 100 milyon manata yaxınlaşacağını proqnozlaşdırmaq olar. Amma nəzərə alsaq ki, bu məbləğ 2009-cu ilin yarısına sərf olunan vəsaitdən təqribən 1.5 dəfə çoxdur, bu halda kredit vəsaitlərinin 1 il üçün az olduğu qənaətinə gəlmək olar. İpoteka Fondunun proqnozlarına istinad etsək, 2010-cu ildə ipotekaya marağın xeyli artacağı gözlənilir. Amma araşdırmalar göstərir ki, bazarda aktivliyi artırmaq, dinamikanı bərpa etmək üçün ipoteka kreditlərinin həcmi azı bu məbləğdən 2,5-3 dəfə çox olmalıdır.
2009-cu ildə orta aylıq əmək haqqının 19% artaraq 298 manata çatması, bunun əksinə, daşınmaz əmlak subyektlərinin qiymətlərinin aşağı düşməsi hələlik real alıcılıq qabiliyyətinə təsir göstərməsə də, gələcəkdə bazarın potensial tutumuna təsir edəcəyi gözləniləndir.
Bəzi ekspertlər 2010-cu illə bağlı proqnoz verərkən dövlət büdcəsindən tikinti işlərinə və infrastruktur layihələrinə ayrılan vəsaitləri əsas götürərək təhlil aparırlar. Amma nəzərdən qaçırmaq olmaz ki, büdcədən tikinti işlərinə ayrılan vəsaitlər investisiya xarakterli xərclər deyil. Başqa sözlə, mənzil tikintisi, ipoteka kreditləşməsi və daşınmaz əmlak bazarının inkişafına təsir göstərən amillərlə infrastruktur və sosial layihələrin icrasına yönələn tədbirlərdən meydana çıxan təhlillər acı nəticələrə gətirə bilər. Bu baxımdan 2010-cu ildə daşınmaz əmlak bazarının inkişafına təkan verəcək qərarlara böyük ehtiyac olacaq.
